现在买房合适吗？——如果预算充足、需求明确，且能接受短期波动，2024年四季度至2025年一季度是窗口期；若现金流紧张或投资属性强，可再观望。
北京房价到底跌了多少？
2023年10月至2024年6月，北京二手住宅网签均价由7.2万元/㎡降至6.5万元/㎡，跌幅约9.7%。
- 核心区（东西城、海淀）跌幅<5%，学区溢价仍高；
- 远郊（房山、平谷）部分小区跌幅>15%，挂牌周期拉长至180天以上；
- 新房市场因限价政策，价格表面平稳，实际通过车位折扣、精装升级包让利。
哪些因素决定北京房价下一步？
政策端：认房不认贷后的连锁反应
2023年9月“认房不认贷”落地，首套首付比例从40%→35%，释放改善需求约8万套。但2024年4月又收紧离婚购房，堵住了“假离婚”漏洞，市场再次冷却。
供需端：库存与人口流向
截至2024年7月，北京二手房挂牌量14.8万套，创十年新高；而常住人口已连续两年负增长，缺口靠高校毕业生落户填补，年均新增7-9万人，难以消化存量。
金融端：LPR与房贷利率
5年期以上LPR年内下调20个基点，北京首套利率LPR+55BP→LPR+45BP，100万贷款30年利息减少约4.2万元，但相比房价基数，刺激有限。
不同预算段怎么选？
首付200万以内：盯紧地铁末端
可覆盖房山长阳、昌平南邵两居，单价3.5-4万/㎡，地铁通勤1小时内到中关村、丽泽。注意避开商业综合体过剩区域，如房山大学城板块。
首付400-600万：核心区“老破小”VS近郊“次新房”
• 东城永外、西城广外40㎡学区占坑房，单价12-13万/㎡，学位用完转手快；
• 朝阳东坝、海淀西北旺次新房两居，单价7-8万/㎡，居住体验更好但学区一般。
首付800万以上：豪宅抗跌逻辑
万柳书院、使馆壹号院等顶豪，2023年逆市上涨3-5%，核心逻辑是“不可复制地段+稀缺产品”，适合资产避险。
买新房还是二手房？
新房：限价红利与交付风险并存
2024年北京集中供地平均溢价率仅2.8%，开发商利润薄，部分项目减配维权频发。建议优先选择国央企背景开发商，如中海、华润。
二手房：议价空间大但税费高
满五唯一房源可省5.3%增值税，若业主急售，降价空间可达5-10%。但需注意“高评高贷”风险，银行评估价普遍低于成交价10-15%。
未来三年北京房价预测
• 2024Q4-2025Q2：政策托底，成交量回升，价格筑底；
• 2025下半年-2026年：若经济回暖，核心区微涨3-5%，远郊继续阴跌；
• 长期：人口天花板+土地供应减量，北京房价将呈“核心横盘、外围分化”格局。
实操建议：如何砍到最低价？
- 查成交：用链家APP看同户型近半年成交价，按最低价的95%出价；
- 挑节点：年底业主急套现，或新房尾盘清盘时，议价成功率最高；
- 组合贷：公积金贷满120万，商贷部分争取LPR+40BP以下；
- 合同陷阱：补充协议注明“学位未占用”“户口迁出时间”，违约金写总房款20%。
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