北京买房首付比例是多少_北京房价走势还会涨吗

北京买房首付比例是多少？ 首套普通住宅35%，非普通住宅40%；二套普通住宅60%，非普通住宅80%。

北京首付比例最新政策拆解

2024年4月起，北京执行“认房不认贷”细则，银行在核定首付时只看北京本地房产记录。若家庭名下无北京住宅，即算首套；若曾有贷款记录但已出售，仍可按首套执行。

• **首套普通住宅**：五环内总价≤468万元，面积≤90㎡，首付35%。
• **首套非普通住宅**：总价或面积超标，首付40%。
• **二套普通住宅**：五环内首付60%，五环外50%。
• **二套非普通住宅**：无论环线，一律80%。

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北京房价走势还会涨吗？先看供需

2023年北京商品住宅成交7.1万套，同比下降12%；新增供应仅5.8万套，供需比0.82，连续四年供不应求。

哪些区域在悄悄涨价？

1. **海淀永丰南**：2023年四季度均价8.7万/㎡，环比涨4.3%，因中关村三小分校落地。
2. **朝阳东坝**：均价7.2万/㎡，环比涨3.8%，地铁3号线一期年底通车。
3. **亦庄河西**：均价6.5万/㎡，环比涨2.9%，人大附中分校招生范围扩大。

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北京买房最容易踩的坑

坑1：把“普宅”当“非普宅”

五环内单价≤39,600元/㎡且总价≤468万元才算普宅，很多新房单价4.5万却宣传“首套35%首付”，签约时才发现需40%。

坑2：忽略“连环单”时间差

卖一买一家庭，若下家贷款审批慢，上家尾款不到位，可能面临违约。建议**在合同中约定“批贷失败可解约”条款**。

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2024年北京买房实操攻略

首套刚需：盯紧地铁新线

地铁22号线（平谷线）预计2026年通车，**马坊站**周边新房3.2万/㎡，首付35%约110万即可上车。

改善置换：把握“卖高买低”窗口

3-4月学区需求释放，老破小价格坚挺；7-8月淡季可低价入手次新房。案例：2023年8月，望京次新从8.5万降至8万，跌幅5.9%。

投资客：关注产业外溢

昌平南邵、顺义后沙峪承接海淀、朝阳外溢，租售比2.8%-3.1%，高于城区2.2%。

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北京房价未来五年预测

综合人口、土地、政策三要素：

• **人口**：2025年北京常住人口或降至2150万，但高端人才净流入每年仍超10万。
• **土地**：2024年供地计划减少15%，**五环内宅地仅占7%**。
• **政策**：若出台“一区一策”，通州、昌平可能放宽限购，局部上涨5%-8%。

结论：**整体横盘微涨，核心学区、产业聚集区年均涨幅3%-5%，远郊阴跌**。

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常见疑问快答

Q：离婚不满一年买房算首套吗？
A：2023年9月起，离婚一年内贷款按原家庭住房套数计算，无法“假离婚”省首付。

Q：公积金贷额度能覆盖首付吗？
A：北京公积金最高贷120万，首套首付35%情况下，总价343万以内可覆盖，但五环内新房基本超标。

Q：商住两用值得买吗？
A：2017年限购后，商住房需全款且无法落户，转手税费高达30%，**除非注册公司自用，否则慎入**。